Giá BĐS Hà Nội chạm mốc 128 triệu/m2: Dòng tiền đang dịch chuyển về đâu?

Giá bán bất động sản Hà Nội tiếp tục leo thang chạm mốc 128 triệu đồng/m2, phản ánh áp lực từ chi phí đầu vào tăng cao và sự chuyển dịch mạnh mẽ của dòng tiền sang nhu cầu thực.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường hiện nay không còn vận hành theo tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO) như trước. Thay vào đó, một quá trình “thanh lọc lành mạnh” đang diễn ra, nơi người mua trở nên khắt khe hơn, ưu tiên các yếu tố về pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế thay vì chỉ kỳ vọng vào việc tăng giá ngắn hạn.

Vì sao giá bất động sản sơ cấp không ngừng tăng?

Dù lãi suất tăng từ cuối quý ³⁄₂₀₂₅ khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, nhưng giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Nguyên nhân cốt lõi không đến từ sự đầu cơ mà xuất phát từ áp lực chi phí đầu vào tăng phi mã.

• Khung giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 đã đẩy chi phí phát triển dự án lên cao, đặc biệt khi chi phí đất thường chiếm tới 30% giá thành nhà ở.
• Chi phí vận hành: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính tăng cao đã buộc nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán tăng từ 2% - 5% kể từ tháng ³⁄₂₀₂₆ để đảm bảo biên lợi nhuận.

Toàn cảnh mặt bằng giá và thanh khoản tại các đô thị lớn

Sự phân hóa về giá giữa các khu vực cho thấy sức nóng tập trung mạnh nhất tại thủ đô Hà Nội.

1. Thị trường Hà Nội và vùng phụ cận

Giá bán trung bình của các dự án mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng vọt 28% so với năm 2025. Khi tính gộp cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình giảm xuống còn 87 triệu đồng/m2. Về thanh khoản, quý ¹⁄₂₀₂₆ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đạt 69% với hơn 2,500 sản phẩm mới.

2. Thị trường TP.HCM và các tỉnh lân cận

Tại TP.HCM, giá bán trung bình duy trì quanh mức 110 triệu đồng/m2, chỉ nhích nhẹ so với năm 2025. Điểm đáng chú ý là nguồn cung được cải thiện nhờ các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu với phân khúc giá dễ tiếp cận hơn (dưới 60 triệu đồng/m2), giúp thu hút lượng lớn khách hàng có nhu cầu ở thực.

3. Thị trường Đà Nẵng

Đà Nẵng ghi nhận mức giá trung bình 91 triệu đồng/m2, tăng 10%. Tỷ lệ hấp thụ đạt 58%, tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự hồi phục ổn định của thị trường miền Trung.

Dòng tiền “thông minh”: Dịch chuyển sang giá trị thực và hạ tầng

Một điểm sáng quan trọng là dòng tiền không hề rút khỏi thị trường mà đang thực hiện một cuộc “di cư” chiến lược. Thay vì đổ xô vào các khu vực trung tâm đã quá chật chội và đắt đỏ, nhà đầu tư đang hướng tới những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông.

Các tuyến vành đai, hệ thống Metro và đường sắt cao tốc đang trở thành “thỏi nam châm” thu hút vốn. Điều này tạo ra làn sóng thanh khoản tích cực tại các đô thị vệ tinh, nơi đáp ứng được mô hình sống hiện đại “Work - Live - Play” (Làm việc - Sinh sống - Giải trí) đồng bộ.

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Triển vọng trung và dài hạn: Động lực từ đầu tư công và pháp lý

Nhìn về giai đoạn 2026-2030, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tăng trưởng trong trạng thái sàng lọc khắt khe hơn với hai động lực chính:

Đột phá từ hạ tầng và vốn đầu tư công

Với kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8.22 triệu tỷ đồng (gấp 2.7 lần giai đoạn trước), hệ thống logistics và cao tốc Bắc - Nam sẽ tái định hình không gian phát triển, tạo ra những cực tăng trưởng mới ngoài lõi đô thị.

Minh bạch hóa pháp lý

Việc đồng bộ hóa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tạo môi trường kinh doanh minh bạch hơn cho cả chủ đầu tư và người mua.

Góc nhìn chuyên gia: Xu hướng “Ly tâm bền vững”

Chúng ta đang chứng kiến sự chuyển dịch từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. Đây không phải là sự rời bỏ trung tâm theo cảm tính, mà là sự dịch chuyển có định hướng sang các đại đô thị vệ tinh có quy hoạch bài bản. Điều này giúp phân bổ lại dân cư và nguồn vốn hợp lý hơn, giảm áp lực cho vùng lõi.

Lời khuyên cho nhà đầu tư: Trong bối cảnh áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, hãy ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao, pháp lý sạch và đặc biệt là các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là mặt bằng giá mới bền vững hay chỉ là bong bóng ngắn hạn? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận dưới đây!